Αλλάζει το τοπίο στα ακίνητα το 2024: Οι κερδισμένοι και οι... χαμένοι, πώς θα εξασφαλίσετε χαμηλότερο ΕΝΦΙΑ

Η έξοδος από τα μνημόνια και η επιστροφή της οικονομίας σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης συνοδεύτηκε από μία εκρηκτική άνοδο στην αγορά ακινήτων. Το 2024 αποτελεί αναμφίβολα μια χρονιά με πολλές αλλαγές στον χώρο των ακινήτων, και όσοι έχουν ήδη ακίνητα θα πρέπει να είναι ενήμεροι για τις νέες υποχρεώσεις, προκειμένου να αποφευχθούν εκπλήξεις στο μέλλον.

Οι σημαντικότερες αλλαγές επηρεάζουν όσους έχουν έσοδα από τη βραχυχρόνια ενοικίαση τριών ή περισσοτέρων κατοικιών, καθώς τώρα θα θεωρούνται επιχειρηματίες και θα υπόκεινται σε ΦΠΑ. Όσοι σκοπεύουν να αγοράσουν ακίνητο πρέπει να γνωρίζουν ότι η εξόφληση της τιμής πρέπει να γίνεται μόνο μέσω τραπεζικού λογαριασμού, ενώ η εξόφληση με μετρητά θα καθιστούσε τα συμβόλαια άκυρα.

Επίσης, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν ασφαλίσει τις κατοικίες τους για φυσικές καταστροφές θα έχουν μείωση 10% στον ΕΝΦΙΑ, ενώ όσοι επισκευάσουν ή ανακαινίσουν την κατοικία τους θα λαμβάνουν έκπτωση φόρου 3.200 ευρώ ετησίως για πέντε χρόνια.

Μια σημαντική αλλαγή προς τη μείωση της γραφειοκρατίας είναι ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου που άρχισε να λειτουργεί από την αρχή του έτους, ενοποιώντας και απλοποιώντας τις διαδικασίες μεταβίβασης ακινήτων.

Συνοπτικά, αναφέρονται οι εξής αλλαγές στον φορολογικό χάρτη των ακινήτων:

1. Μεταβιβάσεις ακινήτων: Απαγορεύεται η εξόφληση με μετρητά, επιβάλλονται αυστηρά πρόστιμα σε περίπτωση παράβασης.

2. Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Επιβολή τελών παρεπιδημούντων και περιβαλλοντικού τέλους σε συγκεκριμένα ακίνητα.

3. Τσουχτερά πρόστιμα: Αυστηρές ποινές για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.

4. Διάρκεια μίσθωσης: Όριο 60 ημερών για να θεωρείται μίσθωση ως βραχυχρόνια.

5. Εκπτώσεις για ανακαίνιση: Έκπτωση φόρου για ανακαίνιση έως 3.200 ευρώ ετησίως.

6. Μείωση ΕΝΦΙΑ: Έκπτωση 10% για ακίνητα που έχουν ασφαλιστεί έναντι φυσικών καταστροφών.

Παράλληλα με αυτά, υπάρχουν και άλλες σημαντικές παρεμβάσεις και αλλαγές που αφορούν τα ακίνητα και ισχύουν από την αρχή του έτους.

1. Ψηφιακός Φάκελος: Από τις αρχές του έτους λειτουργεί ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου. Πρόκειται για μια νέα υπηρεσία που ενοποιεί και απλοποιεί τις διαδικασίες μεταβίβασης κτηματογραφημένων ακινήτων. Οι πολίτες και οι συμβολαιογράφοι που χρησιμοποιούν τον Φάκελο Μεταβίβασης θα λαμβάνουν μεταγραφή ή δικαιολογημένη απόρριψη εντός μιας εργάσιμης ημέρας, αντί για τις πολύμηνες καθυστερήσεις. Οι προϋποθέσεις για τη "μεταγραφή σε μια ημέρα" είναι, πρώτον, να μην υπάρχει εκκρεμής πράξη στο ίδιο ακίνητο και, δεύτερον, τα τέλη να πληρώνονται με πιστωτική/χρεωστική κάρτα.

2. Τροποποιητικές Δηλώσεις: Οι τροποποιητικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης υποβάλλονται πλέον ηλεκτρονικά. Αυτή η διαδικασία απαλλάσσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων από τις χρονοβόρες επισκέψεις στις Δ.Ο.Υ. και αφορά τις τροποποιητικές εμπρόθεσμες δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων σε περιοχές με το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας υπό την προϋπόθεση ότι η αρχική δήλωση έγινε ηλεκτρονικά και δεν έχει συνταχθεί το αντίστοιχο συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Σχετικά με τις αντικειμενικές αξίες:

Σχεδόν δύο χρόνια μετά την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης σε όλη τη χώρα, τα στοιχεία του Μητρώου Μεταβιβάσεων Ακινήτων αποκαλύπτουν ότι η ψαλίδα μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών έχει ανοίξει σε πολλές περιοχές, με τις μεγαλύτερες διαφορές να εντοπίζονται στο κέντρο της Αθήνας, τα βόρεια και τα νότια προάστια της Αττικής, τον Πειραιά και τη Θεσσαλονίκη.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, το 2025 αναμένεται η νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών με το νέο, αυτοματοποιημένο σύστημα μαζικής εκτίμησης ακινήτων. Έως το τέλος του 2024 θα λειτουργεί ένα νέο πληροφοριακό σύστημα που θα καταγράφει τις τάσεις στην κτηματαγορά, συγκεντρώνοντας στοιχεία για τις αξίες και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων. Με βάση αυτά, θα προχωρά αυτόματα στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα των εμπορικών τιμών.

Τέλος, όσον αφορά τις αντικειμενικές τιμές εντός του τρέχοντος έτους, σημειώνονται οι εξής εξελίξεις:

Διορθώσεις τιμών ζώνης: Το Υπουργείο Οικονομικών εξετάζει αιτήματα από σχεδόν τους μισούς δήμους της χώρας για επανακαθορισμό και μείωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Η επιτροπή αναμένεται να ολοκληρώσει τον έλεγχο των ενστάσεων στα τέλη Φεβρουαρίου, ενώ αμέσως μετά θα αναλάβουν δράση οι ιδιώτες εκτιμητές, προκειμένου να προχωρήσουν στον επαναπροσδιορισμό των τιμών ζώνης σε περιοχές με υπέρμετρες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες που ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2022.

Επέκταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών: Σε εξέλιξη βρίσκεται η επέκταση του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων σε 2.167 περιοχές σε όλη τη χώρα.

Ψηφιοποίηση τιμών σε περιοχές εκτός σχεδίου: Ολοκληρώνεται η ψηφιοποίηση των ζωνών για όλες τις περιοχές εκτός σχεδίου πόλης ή ορίων οικισμών, που αποτελεί τη βάση για το λειτουργικό του αυτόματο σύστημα αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.